越秀地產千億負債的激進隱憂 總負債升至1259億

  以59億元獲得深圳“地王扎堆”的尖崗山地塊越秀地產激進之舉引起業界廣泛關注在2018年全年負債總額為1259億元的情況下越秀目前已在拿地金額上耗資近337億元翻倍超去年和今年既定目標

  6月24日深圳上演了一場“史詩”級別的土拍當天越秀地產(00123.HK)以59.08億元總價配建人才住房19610平方米的“投入”拿下位于深圳市寶安區西鄉鐵崗地區A122-0360宗地外界已經預估到該可售樓面價將達至每平方米5萬元以上這是越秀地產在土拍歷史紀錄中非常罕見的高額拿地案例

  值得一提的是同一天越秀地產還斥資28.34億元在廣州杭州兩地分別補倉再加上深圳尖崗山地塊越秀地產當天拿地總額達到87.42億元

  拿地由“保守”轉向“激進”

  首次邁入杭州等城市越秀地產拓展土儲規模的勢頭一時風頭無兩

  越秀地產是廣州國資背景的老牌房企此前在業界以穩健作風聞名而其近日大手筆競拍“地王”的動作較為出人意料也透露出這家房企正由“保守派”向“激進派”轉變

  有市場人士認為越秀地產本次拍下高溢價的尖崗山地塊看起來像是在國家政策調控下的一種對賭行為不過知名房地產廣東省房地產研究會執行會長韓世同告訴《投資者網》越秀地產這次斥重資拍下深圳地塊更像是急于參與深圳土地市場在其版圖局限于廣州等珠三角地區城市加上其開發能力并不如其他全國擴張型房企的情況下深圳成了越秀地產急切拓展的“大灣區“之地

  事實上今年以來越秀地產便開啟了土儲擴張之旅拿地力度明顯加大

  《投資者網》計算發現今年上半年越秀地產在土地方面的支出已經達到336.86億元翻倍超去年全年拿地金額159億元同樣也超過今年公司此前宣稱的目標

  越秀地產董事長林昭遠在今年2月份的業績發布會上透露越秀地產2018年權益拿地金額為159億元2019年拿地預算與去年相若這是根據目前的市場情況作出的預判2018開始是整個房地產市場調控最嚴格的時候2019年調控會繼續但相信會有所調整

  今年5月28日越秀地產還通過其控股股東廣州越秀集團有限公司(簡稱“越秀集團”)與廣州地鐵簽訂協議以78.5億元總價收購廣州地鐵旗下位于廣州的兩個項目

  此外越秀地產同時還大力進軍華中地區經《投資者網》梳理發現越秀地產今年在成都等地成功補倉:

  5月19日越秀地產首次進駐鄭州以5.01億元競得鄭州新鄭南龍湖6號地塊溢價率達173.73%占地面積34952.98平方米

  5月30日越秀地產通過合作方式以0.17億元取得成都市一宗地塊9.50%的實際權益

  實際上在如此密集地拿地背后是越秀地產沖刺千億元營收目標的追求林昭遠此前表示:“2019年銷售目標680億元截至2018年底越秀地產土地儲備達1941萬平方米在市場環境較穩定的情況下希望盡快實現千億目標”

  因此在電建等房企近來“扎堆般”砸重金拿地擴充規模之際越秀地產背負著千億目標自然也要加大投入進行擴張

  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《投資者網》表示越秀地產作為國資背景的房企政府對其抱有一定的期望越秀地產需要在提升增值開發能力以及擴大名氣等方面做出成績因此積極拿地也就成了必需采取的手段

  總負債升至1259億

  然而擴充規模的另一面就是房企往往要面臨較大的資金壓力《投資者網》就越秀地產從保守穩健的拿地作風轉向激進的路線財務穩健等問題以郵件方式致函越秀地產董事長林公司秘書余達峰辦公室稱已收到郵件但一直沒有對問題給予回應

  盡管越秀地產“母公司孵化——地產購買”的模式以及上半年主要采取合作模式在公開市場拿地使得越秀地產前期拿地資金成本處于較低水平然而風險還是存在的

  越秀地產2018年年報顯示公司2018年實現營業收入約264.3億元同比增長11.1%;實現合同銷售金額577.8億元同比增長41.4%;核心凈利潤約28.1億元同比增長19.6%;公司總體業績呈上升勢頭但《投資者網》注意到截至2018年底越秀地產負債總額為1259億元與2017年的961.5億元相比增加近300億元負債率達74.58%同時2018年全年的新增借款為404億元較2017年增加了226億元

  面對高負債以及較大資金壓力加上房地產突飛猛進的黃金時代已經過去越秀地產依然繼續在猛力擴張不禁令市場擔憂其背后的隱患這些隱患不僅僅包括高額的資金壓力還有難以快速對后續戰略發展的制約等問題

  這種擔憂并非無中生有越秀地產與其他著名房企相比無論在規模還是在品牌等方面都存在一定差距韓世同向《投資者網》強調“與萬科等全國性擴張的房企相比越秀地產缺少具辨識度的品牌也沒有形成一套鮮明的商業模式在商業模式方面華潤置地一直都是業內標桿如其在深圳最著名的產品萬象城等購物中心”

  “雖然越秀地產過去一直以打造中高端精品住宅為主但由于它在商業運作方面缺乏品牌力如果不繼續擴充規模越秀可能會淪落到在普通住宅市場上進行競爭再者越秀地產作為廣州本土企業錯過了廣州城快速擴張的黃金時期在房價低潮期間它沒有利用自身天然優勢在廣州大力補倉更鮮少參與廣州本土的舊村改造導致公司缺乏具有知深耕細作的品牌這在一定程度上削減了越秀地產在各大房企中的競爭力”韓世同指出

  根據中國房地產業協會聯合上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同發布的2019中國房地產500強名單中越秀地產已經跌出全國房企50強排名為第66位

  不過在克而瑞最新發布的2019年上半年房企排名中越秀地產排名第48位與2018年底的排名54位的位次相比有所提升顯示了越秀地產成長性較好的一面

  正加速追趕的越秀地產今年以來銷售額的表現確實較為理想截至5月底越秀地產累計合同銷售(連同合營公司項目的合同銷售)金額約人民幣288.66億元同比上升約53%;累計合同銷售面積約124.68萬㎡同比上升約32%累計合同銷售金額約占2019年合同銷售目標人民幣680億元的42%

  而且從融資水平上看國企背景的越秀地產也優于多數房企以5月份為例越秀地產兩次發債總規模達40億元三筆債券票面利率分別為3.83.85%和3.93%而其他多數內房股的融資利率普遍在8%以上

  客觀來說急于擴張的需求與資金穩健的隱憂是一把雙刃劍在公司沖刺千億目標的進擊之路上如何平衡顯得尤為重要未來公司是否能實現千億的營收目標公司的后續戰略如何開展?債務的壓力是否能有所緩解?《投資者網》將保持關注(思維財經出品)

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